SCPI : un marché à deux vitesses dans un contexte de crise

Après des années d’euphorie et de records, le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) traverse depuis déjà un an un nouveau cycle qui malmène plusieurs acteurs « piliers » du secteur. Ce changement d’environnement s’est enclenché suite à l’envolée brutale des taux d’intérêt. Ce mouvement a eu pour effet mécanique de diminuer la valorisation des actifs immobiliers figurant dans le patrimoine des SCPI.

Dans le même temps, les épargnants se sont progressivement détournés de la « pierre papier », préférant d’autres placements moins risqués tout aussi rémunérateurs. « Plus liquides, les livrets d’épargne et autres comptes à terme sont devenus un temps plus rentables », rappelle Jean-François Chaury, directeur général adjoint d’Advenis REIM. Cette année encore, cet effet ciseaux se poursuit. Publiés par l’Association française des sociétés de placements immobiliers (Aspim), les chiffres du premier trimestre 2024 font état d’une capitalisation en repli de 3,4 %, à 88,8 milliards d’euros.

Parallèlement, la collecte nette, c’est-à-dire la différence entre les souscriptions et les rachats des deux cent dix-huit SCPI gérées par quarante-cinq sociétés de gestion, a fondu de 67,8 % pour s’établir à 760 millions d’euros, contre 2,38 milliards d’euros au premier trimestre 2023.

Le bout du tunnel

En regardant de plus près, la situation est hétérogène. « Il n’y a pas un marché, mais plusieurs segments », résume Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI. com. D’un côté, une poignée de « Néo SCPI » qui servent entre 6 % et plus de 7 % de rendement, parmi lesquelles cinq parviennent à capter 63 % de la collecte trimestrielle nette. De l’autre, une majorité de SCPI historiques sont à la peine, affichant à la fois un rendement peu attractif et une collecte en berne, voire une décollecte.

Autres éléments en défaveur de ces SCPI « en panne » : leur société de gestion a, ces derniers mois, procédé à des baisses du prix de leur part, avec en prime un embouteillage des épargnants sur le départ et n’arrivant pas à vendre. Selon l’Aspim, quatre-vingt-seize SCPI sont à ce jour confrontées à ce problème de liquidités. « Or c’est justement la nouvelle collecte qui permet, entre autres, de faire sortir ceux sur le départ. Il y a un vrai blocage », souligne un expert.

Alors que la Banque centrale européenne a entamé début juin une baisse des taux directeurs, certains tablent déjà sur une possible fin de cette crise qui secoue l’ensemble du secteur immobilier et estiment que le pire est passé. Cependant, de nouvelles baisses de prix de parts de SCPI devraient encore survenir d’ici à la fin de cette année, même si elles devraient être de moindre ampleur que ces derniers mois, alors que certaines ont perdu plus de 20 %.

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