le marché à deux vitesses des SCPI

Douche froide pour des milliers d’associés de sociétés civiles de placement immobilier : ils ont vu le prix de leur part chuter ces derniers trimestres sans pouvoir faire grand-chose, leur argent étant bloqué. Dans la torpeur de l’été 2023, des gérants de SCPI investissant essentiellement dans les bureaux ont annoncé une diminution du prix de la part. Incitées par l’Autorité des marchés financiers à expertiser leur patrimoine immobilier pour tenir compte des évolutions – à la baisse – du marché, ces SCPI dont la capitalisation s’élevait à plusieurs milliards d’euros ont constaté une dépréciation de leurs actifs, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt et des mutations que traverse l’immobilier de bureaux, avec la recherche de surfaces plus petites mais situées dans le centre des agglomérations.

Cette baisse a provoqué une vague de retraits de l’argent déposé dans ces produits recherchés pour les revenus réguliers qu’ils procuraient, et souvent distribués par de grands réseaux bancaires. « Le marché est très compliqué, et les épargnants sont un peu perdus », reconnaît Foulques de Sainte Marie, directeur chez Mata Capital IM.

Pourtant, le paysage des SCPI est loin d’être totalement sinistré. « Certaines sont dans des situations délicates, mais, pour une bonne partie des en-cours, il n’y a pas eu de baisse de prix de la part, et encore moins de blocage. Le marché est fragmenté », observe Frédéric Augusto, de Stellium Placement. Fin septembre, la valeur des parts en attente de retrait s’élevait à 2,6 milliards d’euros, près de 3 % de la capitalisation totale des SCPI. « La situation des parts en attente reste très contrastée selon les acteurs », pointe l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Le phénomène est en effet très concentré : sur un total de 215 SCPI, 93 gérées par seulement 18 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat fin septembre. La crise peut être aiguë chez certaines d’entre elles. « Les parts en attente de retrait des SCPI de La Française représentent 7,63 % de la capitalisation totale des SCPI de la société de gestion », souligne le cabinet d’analyse RocknData, qui indique par ailleurs que les SCPI spécialisées dans les bureaux représentaient 78 % des demandes de retrait.

Panique

Sur certaines SCPI, « il pourrait y avoir des problèmes de liquidité pendant encore deux ou trois ans », estime Louis Martial, directeur général adjoint de Consultim Asset Management. En clair, ceux qui ont besoin de récupérer leur argent rapidement risquent de rencontrer des difficultés. « On a pu observer un mouvement de panique chez certains. Il est important de savoir si on a affaire à un vendeur contraint, c’est-à-dire qui a besoin d’argent. Sinon, il vaut mieux attendre », reconnaît Martin Alix, directeur du développement des produits chez Primonial. Dans la réalité, la plupart des parts en attente proviennent de compagnies d’assurance-vie qui détenaient des SCPI pour le compte de leurs clients. Ces derniers ont souvent déjà été remboursés, car les assureurs sont tenus d’assurer la liquidité des fonds.

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