Immobilier et assurance-vie, une alliance fragilisée

Alors que le secteur des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) traverse une crise, mieux vaut se poser les bonnes questions avant de choisir de (re)mettre – ou pas – une dose d’immobilier locatif dans son contrat d’assurance-vie en optant pour des unités de compte investies en SCPI.

Quel est l’état du marché des SCPI ?

Le dernier bilan des fonds immobiliers grand public publié en juillet par l’Association française des sociétés de placement immobilier montre que les voyants sont toujours au rouge sur le marché des SCPI. Qu’il s’agisse de la collecte nette cumulée annuelle (positive de 1,67 milliard d’euros mais en baisse de près de 60 % sur un an), de la capitalisation (89,3 milliards d’euros, en repli annuel de 3,5 %) ou des 2,6 milliards d’euros de parts toujours en attente de retrait (2,9 % de la capitalisation totale).

Mais globalement, « après avoir encaissé de très fortes baisses ces deux dernières années, particulièrement sévères pour de nombreuses anciennes SCPI de bureaux, surexposées sur Paris et sa région, le marché commence touche le fond et devrait rebondir », résume Cyrille Chartier-Kastler, fondateur du cabinet Facts & Figures.

Côté rendement, le taux de distribution atteignait 2,25 % au premier semestre. Et si l’on se réfère aux chiffres publiés mi-septembre par Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com (refondue dans la plateforme Rock-n-Data), cette performance moyenne serait « de 4,4 % en rendement glissant annuel », à fin juin 2024 toujours. « Ces données témoignent de l’adaptation continue des SCPI à un environnement complexe. L’indice du secteur, le taux d’occupation financière, était, au 30 juin, de 93,12 % ce qui reflète une gestion efficace des actifs pour maintenir un niveau élevé de location », observe M. Dhiver, qui anticipe un effet positif des mesures entrées en vigueur en été, assouplissant certaines contraintes pesant sur le secteur.

« Il ne faut jamais perdre de vue le caractère cyclique de cette catégorie d’actifs, qui doit systématiquement s’inscrire dans une optique de diversification de long terme et vaut prioritairement pour sa capacité à générer du rendement dans la durée », tempère Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière.

Quelle stratégie adopter si l’on a déjà de l’immobilier dans son assurance-vie ?

« En détenant des parts de SCPI dans le cadre de l’assurance-vie, on profite d’une liquidité garantie par l’assureur », rappelle Pierre Garin, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea. En cas de retrait, la compagnie dispose d’un délai légal maximal de deux mois pour verser les fonds. La valeur des parts sera souvent diminuée.

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