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Le débat sur l’encadrement des prêts immobiliers s’est récemment échauffé autour d’un arrêt de la Cour de cassation qui a refusé de considérer comme excessif un crédit imposant un taux d’endettement de 65 %, du fait que le reste à vivre des emprunteurs était suffisant. L’affaire à laquelle il se rapportait était ancienne.

En décembre 2008, un couple propriétaire d’une villa exceptionnelle dans le Var, contracte un emprunt de 1,3 million d’euros, pour acheter une maison dans les Yvelines et faire un regroupement de crédits. Il prévoit d’en rembourser les deux tiers dans les deux ans, après avoir vendu la villa, estimée à plus de 1 million d’euros. Or, la crise économique ne le lui permet pas. En 2016, la villa hypothéquée est adjugée aux enchères pour 476 300 euros.

Le couple attaque sa banque, BNP Paribas Personal Finance, en lui reprochant d’avoir manqué à son « devoir de mise en garde », contre le risque d’endettement excessif qu’il encourait, avec un taux d’effort (montant des remboursements rapporté au revenu) de 65 %.

Chronique | Article réservé à nos abonnés Regroupement de crédits : méfiance !

La cour d’appel de Paris le déboute, en jugeant que « les restes à vivre, hors charges, étaient (…) supérieurs à 3 000 euros », formule « maladroite », comme le souligne Jérôme Lasserre Capdeville, universitaire spécialiste du droit bancaire, puisque les restes à vivre sont toujours hors charges.

Néanmoins, le 12 juillet 2023 (22-11.321), la Cour de cassation valide son arrêt, en rejetant le pourvoi du couple, selon lequel un taux d’endettement de 65 % justifiait la délivrance d’une mise en garde (12-29.910 ; 14-29.022 ; 16-19.887 ; 16-28.049).

Contourner les interdits

Bien que sa décision concerne une époque (2008) où le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), organisme chargé de prévenir un dysfonctionnement du système financier, n’existait pas encore, nombre de commentateurs, notamment des courtiers, estiment qu’elle autorise les banquiers à contourner les normes de celui-ci. Notamment celle qui, depuis le 1er janvier 2022, interdit de dépasser le taux d’effort de 35 % (sauf pour 20 % des crédits), ce qui lui vaut d’être accusée de contribuer à la crise du logement.

En graphiques : Article réservé à nos abonnés Crédits immobiliers : 2023, la douche froide

L’arrêt de la Cour permettrait, selon eux, de faire du reste à vivre le premier critère de détermination du risque d’endettement. Ce critère aurait plus de sens que celui du taux d’effort non rapporté à une assiette de revenus (un taux de 50 % n’a pas la même signification selon qu’il se rapporte à un revenu mensuel de 2 000 euros ou de 10 000 euros) et permettrait de ne pas priver certains ménages plus aisés de l’accès au crédit.

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